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闽系地产商,一家神奇的房企

2021-8-20 08:21| 发布者: 莆新网| 查看: 915 13 评论 分享


闽系地产商,一家神奇的房企


文|内幕君


2021年走完了半程,要说半年来拿地最凶的房企,相信很多人有这样的赶脚


拿地之王除了融创还有谁?


狗蛋也说,在各大城市“集中供地”后的土拍上,融创买地像买白菜一样,有种财大气粗到侧漏的万夫难挡的气势。


中指院统计的1-6月房企拿地金额排行榜显示,其实砸钱最狠的不是融创


万科拿地金额962亿排第一,保利发展794亿排第二。


排在第三位的依然不是融创,也不是华润.招商蛇口.中海等央企或者碧桂园.龙湖这类民企巨头,而是一家还在努力冲千亿的企业


建发房产


在过去的6个月,建发砸723亿拿地,这个金额相当于其2020年销售总额权益的78%。


2020年销售额权益超过4500亿的万科,也只是拿出了20%抢地,看起来很猛的融创,这一数字是13.7%。就算把土拍以外的非公开市场拿项目算上,巨头们也不会在半年内花掉一年销售额的80%来买地。


这是一家神奇的企业。



1


在厦门,建发曾经以品质著称,即使到现在,厦门人买房还会下意识地首先想到建发。


“打造钻石人生”的口号响彻鹭岛。


甚至,不少厦门人有“可以建发何必其它”的买房情结。但这块厦门地产界“活招牌”走向全国时,招牌神奇地不管用了,这是后话。


同时,这也是一家有个“好爸爸”的企业。


华润觉得自己是“共和国长子”企业,保利觉得自己才是,而在有着149年历史的招商局集团看来


在座的各位都是垃圾。


这些央企们谁也不服谁。


而在厦门,问“特区长子”企业是谁,答案有且只有一个,那就是建发集团,建发房产的控股方。


1980年10月,国务院批准厦门在湖里划出2.5平方千米设立经济特区,11月,厦门经济特区治理 委员会成立。


伴随特区这个新生事物诞生的,还有建发集团的前身——厦门建设发展公司,于当年12月成立。


建发成立之初是厦门经济特区招商引资窗口,并且是唯一的窗口。外面的资金.技术.设备要进来,都是通过建发实现。那个非凡 的历史时期,建发扮演政府和企业双重角色。


这样一家因特区而生的企业,40年来,把厦门的重要行业都做了个遍地产开发.物流.航空.酒店.会展.金融.酒业.旅游.电子.医疗健康.汽车代理.城市公共服务……


总之,它的业务链榜单非凡 长,长到可以覆盖厦门人生活的方方面面。


商品房.安置房.廉租房,没有建发不能建和代建的,甚至拆迁也能干。


汽车.游艇.葡萄酒,甭管香车还是美酒,建发都有代理销售。


厦门航空.厦门国际银行.厦门国际信托.厦门国际会议中心.海悦山庄.厦门宾馆.厦门弘爱医院……


以上厦门名片式的企业和机构,都有建发的身影,或控股或参股或运营。


在厦门工作过的狗蛋说,甚至在路边做绿化养护的工人所在企业,也来自建发。



2


五菱说“人民需要什么,五菱就造什么”,在建发身上,这句话改改也适用


厦门人民需要什么,建发就做什么。


这也做那也做,建发积累起庞大的家业,成为厦门第一家世界500强企业。


自2017年首次入选《财富》世界500强开始,建发集团连续4年上榜,2020年排在第234位,营业收入超过4400亿元.资产规模超过4300亿元。


建发房产一路走来,少不了这棵大树的庇护。


比如早期,作为建发集团的核心,建发房产是那时福建最早与外商合资.合作开发房地产的企业之一。


1988年,很多如今名气不小的闽系房企还没诞生,建发已经盖了厦门首个地标级建筑——海滨大厦。


而好爸爸也有一个好爸爸,这就更厉害了。


以前厦门人买建发房是因为品质好,慢慢的,大家买建发房是因为房价会涨。这些年,厦门楼市有个“建发定律”


建发重仓哪儿,哪儿就火。


比如2015年左右的岛内五缘湾,2018年的集美新城,后来的海沧马銮湾。


建发斩获四五个地块进入后,原本都快躺平的马銮湾又站了起来,搞了十年的集美新城整体热度还行,建发进入之后如同 在火上倒油,一个建发央著项目把集美新房拉到4万每平起步的的时代。


建发催热板块靠的是“打造钻石学区”。


很神奇,建发进驻的板块,学区经常能得到升华。


比如建发中央湾区所在板块,原本对应的下忠小学摇身变成了五缘试验二小,集美建发央著对应的亭北学校,初中变成了外国语.小学挂上了名气响当当的实小招牌,建发落地马銮湾乐活岛时,该板块的教育还是缺失的,后面,双十附校来了。


建发用实力一次又一次地告诉厦门人,什么叫作神奇的房企。


狗蛋说,究竟 是亲孙子。



3


投我以学区,报之以业绩。


厦门人民用“买买买”的热情,支持建发销售额屡创新高。


在克而瑞统计的榜单上,今年1-6月,建发房产权益销售额达744.5亿,在全国排第16位,高于传统的闽系豪强阳光城和融信。这应该也是建发房产首次进入销售额20强。


740多亿销售额里头,厦门一个城市贡献了164.74亿,占比超过22%。


这个销售额抢下了厦门17.5%的市占率。其中,厦门单盘销售额TOP10榜单,建发占四席。


去年全年,建发在厦门权益销售额164亿左右,而操盘销售额达221.23亿,是唯一一个操盘额超200亿的。


闽系房企大部队崛起那个2016-2018周期,建发的表现不如老乡们生猛。反倒是最近两年,别人把羽翼收了收,建发却频频重金抢地。


2020年,建发以723亿拿地金额排在所有房企第13位,在闽系房企中位列第一。


今年上半年,它花掉去年一年的拿地总额,同样是723亿,排在第三位。


723亿背后,躺着很多被高溢价拿下的地块,举几个例子


  • 1月,溢价27.14%竞得泉州水头海联创业园地块,总价45.86亿,溢价30.06%+竞配人才住房面积7.62万㎡在温州瓯海中心拿地,
  • 2月,与融创携手拿下上海普陀石泉社区地块,溢价36.15%,
  • 5月,溢价29.33%摘下拱墅区一地块,还喊出了38%的自持比例,
  • 6月,以上限价53.1亿外加配建28300㎡拿下厦门钟宅地块。


钟宅这块地规定限价7.18万每平,并且不得绑定车位出售,建发拿下时隐形楼面价已经到了


68825元/㎡。


伴随高溢价拿地操作的,是年年走低的毛利率和走高的负债率。建发房产主要的地产开发平台「建发国际」2018年.2019年.2020年的毛利率逐年递减,分别为


33.3%.25.86%.17.2%。


与此同时,建发国际净负债率在2018年和2019年都超过170%。2020年6月末,建发国际踩了“三条红”中的两条剔除预收款后的资产负债率为79.24%,现金短债比1.87。


然而,仅用半年的时间,建发就把它们全绿了,现金短债比超过8。再一次展现神奇。


建发国际背后站着建发房地产集团,地产集团背后站着建发股份,建发股份背后站着建发集团,建发集团上属厦门国资委。



4


狗蛋说,没有无缘无故的神奇。


我告诉狗蛋,神奇它也是分化的。


在东边是神奇,在西边可能就变成神奇地不神奇了。


2018年初,成于特区的建发在另一个特区珠海拿地,以楼面价13042元/㎡+配建6601.48㎡摘下斗门湖心一宗商住地,隐形楼面价约1.5万元每平。


3年过去,那个片区的房价每平在2万左右,擅长做改善产品的建发也没辙。狗蛋说要是有个好学校就好了。


有知情人士告诉狗蛋,那块地让建发亏了好几个小目标。


2018年,脱胎于盖普洛的赛惟咨询对住宅客户满足 度进行调查,数据显示建发房产2018年总体满足 度位列全国房企第三,其中房屋质量.投诉处理满足 度位列全国房企第一名。


假如 今年再评选,合肥豪宅建发雍龙府.长沙建发央著二期.深圳龙华玺园的业主们,会因为各种原因,比如渗水漏水.电梯故障.面积缩水等,整洁 地说出三个字不满足 。


无锡建发玖里湾的业主,因为见过地下库下大雨,可能会说


水帘洞锡东分洞了解一下。





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13条评论

网友评论

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天下无敌522 2021-8-20 08:28
建发就是卖铜门的。主打中式园林
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半岛宫殿rw 2021-8-20 08:28
出了厦门,其实建发都卖不动!
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弄乐诟 2021-8-20 08:28
建发好神奇,可是终究还是会神奇不在,用不了太久!
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随遇而安428 2021-8-20 08:27
建发的房子可以的,我哥就买的建发,环境很不错,学区也不错
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瑞星卡卡卡卫 2021-8-20 08:27
建发的房子就是保值。
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李志敏 2021-8-20 08:26
建发,让我股票腰折
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123457227 2021-8-20 08:25
建发最好的地方就是售楼处大门。
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李焕发 2021-8-20 08:24
我的房子就是建发,绿化和安保真的非常不错
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hecgdge4 2021-8-20 08:24
反正是国企,亏也不是亏自己的钱
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柳芽2017 2021-8-20 08:24
厦门房价小目标200000元/㎡,建发孝顺亲儿子功不可没!一定可以实现!✌✌✌✌✌✌
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标题超过5个字 2021-8-20 08:23
建发,华发,不管什么发,到了外地就是小弟。
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贺老师 2021-8-20 08:23
抵制建发,人人有责
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Abby_guguk 2021-8-20 08:22
对建发如此了解?
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