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[房产观点] 福建省房地产市场全解哪里最有价值,哪里可能是坑

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发表于 2021-4-23 22:45:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
文/刘晓博说财经
中国的各个省份中,经常 出现省会城市“一家独大“的现象,这些省会城市往往汇聚了全省大部分的资金.人才.高端产业和政策优惠,但也有少数省份是例外,福建省就是其中之一。
在福建,福州作为省会没那么刺眼 ,从GDP来看,泉州位列第一,常住人口的增幅上厦门最大。而房价呢?厦门在全国位列北上深之后,我们常听到这样一句话“福州是福建人的福州,厦门是全国人的厦门”。
福建哪些城市值得投资,从数据上能直观看出,近几年有哪些城市人口经济潜力最大。哪里楼市可能是坑?福建省房地产投资依靠度最高的却不是厦门……
经济

经济指标不仅能体现出一个城市的经济发展水平,更是一个城市政策.人口和产业等方方面面的综合体现。
一.GDP和GDP增

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福建省2017各市GDP和增幅2014-2017
福建省各市中,没有一个城市的GDP增速是低于全国平均水平的,福建省的经济发展状况良好。
泉州GDP总量排第一名,7548亿元。泉州是全国首批沿海开放城市之一,被列为全国18个改革开放典型地区之一。2017年泉州民营企业法人单位数20.74万家,个体工商户数47.66万家,民营经济的活力得到进一步提升。全市常住人口城镇化率达65.7%。
泉州拥有强大的传统制造业。泉港“石化基地”.丰泽“中国树脂工艺之乡”.晋江“中国鞋都”.石狮“中国服装名城”.南安“中国建材之乡”.惠安“世界石雕之都”.德化“世界陶瓷之都”.永春“芦柑之乡”.安溪“乌龙茶之乡”等特色经济的形成并驰名国内  外。
福州GDP为7104亿元,位列第二。福州,别称榕城,简称“榕”,隶属于福建省,位于福建省东部.闽江下游及沿海地区,是福建省省会,福建省的政治.文化.交通中心,海峡西岸经济区中心城市之一。
福州是首批14个对外开放的沿海港口城市之一,海上丝绸之路门户以及中国福建自由贸易试验区三片区之一,福州也是近代中国最早开放的五个通商口岸之一,福州马尾是中国近代海军的摇篮,中国船政文化的发祥地,曾获“中国优秀旅游城市”.“国家卫生城市”.“滨江滨海生态园林城市”.“国家环保模范城”.“全国双拥模范城市”.“国家历史文化名城”.“全国文明城市”等称号。
在泉州.福州之后,则是厦门,厦门相比于前两者仍有较大落差,GDP为4351亿元。在GDP增幅情况来看,漳州GDP增幅最大,4年时间增幅达到42.2%,其次为福州37.4%,莆田36.2%。
二.人均和地均GDP
随着经济的发展和产业结构的优化,政府从注重经济发展速度转变为注重经济发展质量,人均GDP和地均GDP成为衡量经济发展的重要指标。

人均GDP即GDP总额/总人口,就经济增长而言,人均意义上的增长更能正确 衡量经济发展的质量及公平性。

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福建省2017各市人均GDP
人均GDP上来看,厦门10.9万元/人,全省第一,福州位列第二,9.3万元/人,泉州8.7万元/人位列第三。从侧面反映出,虽然泉州.福州的GDP高于厦门,但各市居民发明 GDP的效率不尽相同,厦门要强于泉州和福州。
地均GDP即单位土地面积所产生的GDP,反应土地的使用效率。地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标,它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。

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图三福建省2017各市地均GDP
在地均GDP上,更易于区分城市经济潜力,因为地均GDP高意味着同等面积的土地能发明 更高的经济价值,因此产业更加高端。厦门远高于省内其它城市,2.56亿元/平方公里,是第二名泉州的3.7倍。
泉州地均GDP0.69亿元/平方公里,福州地均GDP0.59亿元/平方公里。

三.资金总量金融机构本外币存款余额

金融机构本外币存款余额,反应一个城市对资金的吸附能力,是比GDP更重要的数据。

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福建省2017各市资金总量和增幅
厦门资金总量虽位列第二名,但其增幅为50%,潜力巨大。
四.财政收入
财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础,是非常重要的数据。

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福建省2017各市财政收入和增幅2014-2017
小结
1.福建省的经济发展状况良好,省内各市GDP增幅均超过全国平均水平,
2.泉州.福州和厦门三个城市的各项经济指标几乎包揽前三名,因此在投资福建时,也要重点考虑这三个城市,
3.从地均GDP和人均GDP来看,厦门的经济效率更高,产业更发达。
人口

一.常住人口增幅

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福建省2017各市常住人口变动情况
数据显示,2014-2017年间,中国常住人口总数增幅为1.6%,而福建省在这4年间的常住人口增幅为2.8%,足可见福建省对人口的吸引力还是很大的。
从省内来看,厦门的常住人口增幅为5.2%,位列第一,福州常住人口增幅为3.1%,位列第二,漳州常住人口增幅为2.8%,泉州常住人口增幅2.5%。以上城市均是人口增幅较好的城市。
人口增幅较弱的城市有龙岩.莆田和宁德。
二.人口密度

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福建省2017各市人口密度
人口密度的大小往往对应着住房需求的高低,厦门的人口密度远远高于省内其它城市,厦门人口密度为2360人/平方公里,泉州785人/平方公里,莆田704人/平方公里。
为什么厦门的人口密度如此之高,因为厦门拥有优质的海景资源.美丽 的环境和适宜的气候,再加上它不排外的主流观念,让它吸引了全国各地尤其是北方受寒冷和雾霾影响的人前来度假.旅游.居住。

三.小学生在校人数变动

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福建省2014-2017各市小学生人数增幅
参考值全国小学生增幅2014-20176.8%, 福建省小学生增幅2014-201711.8%
小学生在校人数,它相比于官方公布的常住人口,更精确.更能真实反映城市的人口变迁。
福建省有许多城市,在校小学生人数表现都非常好,厦门小学生人数增幅为19.3%,这个增幅在全国各省市都市名列前茅的,宁德18.3%排在第二名,其次为三明14.8%,泉州13.5%。
南平刚刚及格,漳州5.3%未达到全国平均水平。
小结
总体来看,福建省是一个人气很旺的省,各个城市常住人口增幅可观,小学生在校人数增幅也非常好,在上一节中,经济良好的城市是泉州.福州和厦门,而本节中,人口面较好并与经济面重叠的城市仅有厦门。
其他指标

一.产业结构

产业是城市竞争力的根本,有好的产业才能吸引更优秀的人才,发明 更多的财富,产业结构的合理性十分重要。

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福建省2017各市产业结构占比
随着经济的发展,各大城市纷纷进行产业升级和产业结构优化,服务业的占比越来越高,服务业不仅能发明 更多的就业岗位,其劳动环境相比于制造业更加吸引人,同时,高端服务业能发明 巨大的利润,我们可以利用第三产业占比,来衡量城市的产业成熟度和对人才的吸引力。在福建省,我们可以直观的发现,第三产业占比较高的城市还是较少,厦门第三产业占比57.8%,福州第三产业占比51%,其余城市均未超过50%。
二.房地产投资依靠度

房地产投资依靠度即房地产投资额占GDP总额的比重,经过对多个城市房地产投资依靠度的研究发现,热门的.经济人口基本面不错的城市房地产投资依靠度都不低,如杭州.成都.武汉等,从另一个角度看,这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。

但也不乏一些经济人口不占优势的城市,房地产投资依靠度过高,甚至高过许多热点城市,这时我们就要多加小心,这些城市房产的泡沫过大,城市经济抵御风险能力不强,楼市受政策调控影响也较大。

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福建省2017各市房地产投资依靠度
参考值全国房地产投资依靠度13.27%,福建省房地产投资依靠度14.8%
福建省的房地产投资依靠度高于全国平均水平,而房价最高的厦门,其房地产投资依靠度反而不是最高的,最高的是福州,依靠度为23.8%,相当之高,第二名才是厦门,20.2%,也非常高了,其次是莆田,19%,漳州14.2.
以上城市,在投资房产的时候都存在风险,厦门和福州这些经济人口尚佳的城市,需要选择好地段,升值空间大的房产,而莆田和漳州风险更大一些,需要更专业的投资手段和前瞻性眼光。
三.2018年12月份福建省各市房价水平

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12月各市房价
综上所述
结合以上分析,在经济面上看好厦门.泉州和福州,在人口面上看好厦门.宁德和三明,即在经济状况上表现良好,又在人口状况上表现良好的城市仅有厦门,那么假如 想在厦门投资,又该如何着手呢。
厦门分为岛内和岛外,岛内是思明区和湖里区两个区,其它四个区是岛外,各项数据表明,岛内岛外发展极不均衡。
下面是2017年厦门各区常住人口和各区面积的数据

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厦门各区人口和面积
我们可以发现,面积最小的两个区思明区和湖里区,聚集着200万的人口,是整个厦门市人口的一半,岛内和岛外人口差异巨大。
下面是2017年厦门各区的人口密度的数据

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厦门各区人口密度
从人口密度上更是将岛内和岛外区分别开来,湖里区达到1.4万人/平方公里,思明区达到1.2万人/平方公里,岛外人口密度最大的是集美2.4千人/平方公里,最小的翔安区和同安区不相上下,仅为880人/平方公里。
其实人口密度有一定的局限性,尤其是对于厦门这样的风景旅游城市,思明区和湖里区都有许多景点,这些景点作为爱护区域,内部和周边是无法建设住宅的,所以岛内的住宅需求要比想像的大。
下面是各区人口数量和人口的增量

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厦门各区人口和人口增量
从空间分布来看,继续呈现岛内人口增长放缓,比重下降,岛外人口增长加快,比重上升的趋势。岛内两区人口规模均超过百万,合计占全市的50.9%,比重比上年减少0.7个百分点,呈下降趋势,岛外人口比重增加,人口空间分布呈现向岛外扩展趋势,非凡  是同安区.海沧区增长较快。近几年,岛内工业外迁企业大部分转移到同安区,同安区承接了大量的产业工人,造成人口猛增。
人口密度过大必然造成公共设施的压力和生活质量的下降,高额的房价也会使岛内的企业向外迁移,这样看来,岛外房产仍具有升值的潜力。
下面是GDP增量和地均GDP的数据

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厦门各区GDP和GDP增量



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厦门各区地均GDP
从上面数据可以看出,虽然思明区和湖里区都在岛内,但仍有区别,思明区的GDP是1300亿,甚至比第二名的湖里区高出很多相当于高出一个同安区,说明思明区的产业结构高级,商业密集程度高,湖里区GDP为954亿,并且仍然维持 着较高的增速,8.7%。
从厦门各区的地均GDP可以明显看出,岛内和岛外的经济集中程度差距十分大,翔安区和同安区落后较为明显,同安区地均GDP仅0.58亿元/平方公里,思明区是同安区的27倍。
结合上面各项数据,我们可以把6各区分成3类。
第一类是思明区和湖里区,也就是岛内,人口密集度极高,经济发达,面积又小,是比较稳妥的投资,但缺点是房价高,目前是5万元/平方米左右,
第二类是海沧区和集美区,这两个区的房价在3万元/平方米左右,人口密度,地均GDP都很相似,两个区的人口增速和GDP增速都很客观,仍有升值潜力,
第三类是同安区和翔安区,房价都在2万元/平方米左右,它们的经济和人口还比较薄弱,但同安区的人口增速迅猛,翔安区人口增速排在第二位,岛内的饱和必将带动岛外的发展,同安和翔安更适合做长线投资。
在2016年12月份,厦门市规划委公布了全市六个区的空间战略规划,其中有两个区值得我们关注
翔安区发展定位厦门东部的市级中心;闽南地区的服务核心;两岸合作的实践基地;产城融合的创业家园;发展目标建党100周年成为漂亮 厦门“五大发展”示范市区;建国100周年成为中国梦厦门样板的主要展示区。发展战略精明增长观;一盘棋统筹;人口发展论。发展规模2020年,翔安区常住人口为75万人,城市建设用地控制在85平方公里以内;远景,翔安区常住人口为230万人,城市建设用地面积为180平方公里。空间结构2020年空间结构布局为“两轴三廊.两心五片” “两轴”分别指沿翔安大道形成的“产城一体发展轴”和沿九溪形成的“生态文旅发展轴”; “三廊”指东西向的三条山海通廊,分别为“市政绿廊”.“东坑后山岩绿廊”及“西山香山绿廊”; “两心”指位于翔安新城的行政服务中心和位于翔安南部新城的公共服务中心; “五片”指由三条生态廊道分隔而成的新圩片.马巷片.新店片.新城片及莲嶝片五个城市组团。2030 年空间结构布局为“一心五片一枢纽” “一心”随着翔安新城片区的繁华 ,现行政服务中心将迁建至南部新城的小东山片区,翔安区的公共服务设施将集中布局在翔安南部新城片区; “五片”指由三条生态廊道分隔而成的新圩片.马巷片.新店片.新城片及莲嶝片五个城市组团; “一枢纽”实现翔安新机场首期建设目标,机场交通集疏运体系成熟,各种交通换乘便利,大嶝成为海峡西岸的交通枢纽。



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翔安区规划图
翔安区的规划确实很好,厦门东部的市级中心,产城融合的创业家园,翔安的新机场还在建设中,在《规划2020》中,翔安区更是与厦门岛并称为“两核“。
但是就目前翔安区的经济实力和人口规模,想完成以上目标还是任重道远的。
同安区发展定位市域生态屏障区.都市农业基地丰富多样的旅游休闲度假基地基于传统面向未来的制造业基地新兴现代服务和商贸物流基地发展共享.百姓安居乐业的家园发展目标“富美同安”—— 全市“五大发展示范区”近期2020年提高城区发展内生动力和宜居度。远期2050年形成展现区域生态文明的示范区。发展规模2020年,同安区常住人口为80万人,城市建设用地控制在88平方公里以内。远景,同安区常住人口为130万人,城市建设用地面积为124.78平方公里。空间结构一圈.一轴.双核.两区。“一圈”同安北部生态圈,“一轴”同安山海生态发展轴“双核”南部新城区和同安老城区两个区域发展核心。“两区”同安工业集中区和同翔高新技术产业园区两大产业平台。

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同安区规划图
最后,结合数据分析和城市规划,可以得出结论厦门六区中,思明区和湖里区是最稳健的投资,湖里区更有潜力,翔安区未来规划比肩岛内,但是基础薄弱,属于有潜力的长线投资,集美区和海沧区介于两者之间,集美区的产业结构更适于居住,同安区定位都市农业基地,经济人口都不占优势,不建议投资。
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厦门楼市软文
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还是泉州宜居,生活压力小
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住哪买哪,前提是要买得起
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信了你的邪
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数据都是前年的,还拿来刷存在感呢!
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看了半天就是骗人到厦门当接盘侠!
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文中提供了很多数据,但没具体分折土地状况,厦门市原只带有一个沿海县“同安”,现已改区,整个厦门基本上可以算是平原,这在福建这八山一水一水田的省份只是唯一了,纵观福州,泉州两市都领一大帮县,有沿海,有山区,那绝对是厦门土地利用率要高很多,泉州市还可找点小平原,福州一块小平原都没有,厦门面积小土地多!
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厦门,,,下面
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楼主搞了这么辛劳 的分析,实在不忍心吐槽,不过缺了18年的数据这篇报告确实失色了不少,厦门高房价带来的后遗症不少,18年实际劳动力的净流出压力不小,全国同层次城市的竞争中,厦门已然落后,人才人才没优势,产业产业没优势,房地产撑起来的GDP,假如 不转型,终将自食苦果。
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