自去年下半年以来我想大家都已经感受到楼市调控越来越严,政策举措一个接一个,打蛇打七寸,可谓稳准狠。既有从宏观上设置“三道红线”,限制商业银行房贷比例等降低杠杆的直接措施,还有因城施策精准调控,哪座城市一旦出现炒房苗头,调控立马跟上,堪称露头就打。除了限购限售等传统措施外,更值得一提的是深圳发明 性地推出了二手房成交参考价,并由银行按照参考价格发放房贷。这些金融手段都是为了抑制炒房,将资金从楼市抽走,引向消费和实业。
今年才刚刚开始,“大招”还远未用完,相信接下来还会有不少创新举措。比如这两天最为热议的楼市新闻就是网传22座重点城市将推行集中供地。昨日地产股票应声而涨,有人说对大开发商是利好,对小开发商是利空,那么事实究竟是利空还是利好呢?
要回答这个问题,首先要了解一个基本前提:我们知道,商品房开发多年以来一直被人称为“空手套白狼”的游戏,是因为房企融资模式跟滚雪球一样,先用自有资金拍下一块地,然后马上抵押给银行,贷款回来再去拿下一块地,在快速周转中不断扩张,规模扩大的同时债务也在不断增加。
而执行集中供地模式之后一年土拍只有三次,供地数量又没有减少,这就使得每场土拍地块数量大增,此时还想多拿地手上现金流就得十分充裕,没法再像以前那样拿一块融资一块“空手套白狼”。这项举措和“三道红线”.限制房贷比例一样,实质上也是逼着开发商降杠杆。
读到这里,大家觉得这对房企来说是利空还是利好呢?以往惯用的融资节奏被打断,这显然不是什么利好嘛,只不过这项政策对有的开发商影响大,有的影响小,而其中区别绝不在于房企的规模大小,而在于杠杆率的高低。大房企往往杠杆更高,中小房企不见得资金就少,现金流充裕的大房企今后可以在土拍会上游刃有余,有钱的中小房企一样可以有针对性地拿地,只有那些高负债“踩红线”的房企,现金流不够就抢不到地。
对这项政策有了深入了解之后,我们再回过头来看看其对福建楼市有何影响。相信大家都会注重 到,平时虽说福建有福厦泉三大城市,然而每当提到楼市话题,受到关注的就只有福厦双子星。这次具体哪些城市执行虽然尚未正式公布,但根据目前各家媒体报道,据传22个城市里包括福州和厦门。假如 最终得到确认也不必感到惊奇 ,福州和厦门很早就是住建部的房价重点监控城市,一有什么新政需要试点,福厦两城往往一起实施。
看起来近几年福州土拍数量稳居全省第一,并且比第二名多很多,若是集中供地受到的影响应该会更大。但实际上福州市区大规模旧改已在2020年止步,大量土储已在过去两年集中拍出,去年第四季度以来土拍面积开始逐步减少。反观厦门打出了“岛内大提升.岛外大发展”的口号,从去年下半年开始旧改提速,大片城中村征迁之后平整出来的大量土地总要出让,因此集中供地对于厦门的影响未必会比福州小。
那么,对于有意在福厦两城拿地开发的房企而言,今年假如 真的执行集中供地只拍三场,影响究竟会有多大呢?这就需要看看过去这一年来两座城市的具体土拍状况了。
先看福州,2020年福州四城区一共土拍出让70幅地块4590.19亩,扣掉工业.养老等其他用途地块,住宅和商业用地一共59幅4124.3亩。虽然数量很多但地价相对不高,因此总体来说土拍顺利,大部分都能顺利出让,财政收入得以保障。
去年在福州四区拿住宅地的主要是品牌房企(多达20家),其中既有央企也有民企,既有外地房企也有闽系房企,既有老面孔也有新面孔(中骏),溢价率也都还可以,虽有底价成交但也不乏拍到上限价,看得出来只要地价不贵,品牌房企无论是赚是赔对福州的土地都始终保有热情。
除了品牌房企之外还有资金雄厚的后起之秀,那就是大东海,过去这两年间大东海在市区投入巨资没少拿地。而福州本市国企主要承担一些公共设施的建设,只拿了三幅宅地,面积加起来也只有74.89亩,占比仅仅1.8%。很显然,当土拍顺利,地块都有人要的时候,本市国企自然没有必要去兜底,只要拿几个项目维持 开发就行。
假设今年福州供地数量还和去年一样,接下来若是只安排三场土拍,则每场大约20块地,去年拿地的20家品牌房企加上大东海.滨海.中茵.巨成.三迪等也时不时会拿地,有这么多企业愿意竞拍,大家都可以有自己的目标,每家拿上一两块地就能顺利完成指标。由此可见,近年来有意在福州继续开发的企业很多,拿地本就均衡,集中供地与否并没有什么影响。
再看厦门,2020年厦门六区一共土拍出让28幅地块1728.53亩,扣掉软件科研等其他用途地块,住宅和商业用地一共24幅1340.16亩。其中除厦门国企之外拿地的品牌房企共有9家,分别是:中骏.旭辉.保利.华润.中海.金茂.正荣.宝龙.中粮(大悦城),共拍下11幅地块895.5亩,占比三分之二。另外三分之一基本由厦门建发.国贸.联发等本市国企包圆。
其中同安宝龙地块和翔安大悦城地块加起来就有405亩,要是没有这两块地,那品牌房企在厦门土拍的占比就更低了。通过对比我们看到,与福州国企相比,厦门国企在土拍会上要更加抢镜,假如 没有本市国企拿地,那些地块能不能顺利出让还是个问题。并且我们看到拿地的9家品牌房企中有5家是央企。
大部分地块被央企国企瓜分,民营房企对于厦门的地块看起来没有太高的热情,并且我们再深入细看会发现:民企拿下的5块地中,除了中骏和旭辉拍下的岛内三地有一定的溢价率之外,正荣和宝龙拿的两块岛外地块都是底价成交,也不敢去拿楼面价太高的地。
看到这里,假如2021年厦门只有三场土拍,每场安排10块地,我觉得集中供地对于厦门土拍也不会有什么影响,究竟 这些地块中依然会有相当一部分由本市国企抱回。而央企们财大气粗,只要想拿地,现金流肯定不是问题。民营房企若是还想拿地,想来也会和正荣.宝龙一样,选个地价不高的目标,岛外房子难卖,估计也只有岛内的地还会有人争抢。
总结来看,福州和厦门拿地的房企构成很不一样,民营品牌房企的积极性形成鲜明对比。虽然集中供地对于两地楼市暂时看不出太大的影响,不过这项政策对于开发商总归又多了一项限制。
今年福州市区首场土拍已在2月3日进行,而厦门首场土拍原定于3月4日。就在网传消息出来之后,昨天厦门市自然资源和规划局发布公告终止土拍,给出的原因是“根据上级有关要求”。尽管具体是何要求没有具体 说明,但由此我们可以猜到集中供地并非捕风捉影。接下来必然会有更多文件出台,大家可以搬张凳子吃瓜看戏。
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